בהמשך למאמרים הקודמים שעסקו בעיקר בחישוב המס, במאמר זה נסרוק את הצד המתחשב של המדינה בנוגע לקבלת פטור ממס שבח או הקלות בשיעור המס. איזה נכסים זכאים לקבל פטורים ממס שבח ומה הקריטריונים שבהם צריך לעמוד מוכר הנכס לטובת זכאות לפטור.
פטור מס שבח דירה יחידה, שנייה, מתנה או ירושה. הקלות לתושבי חוץ, תמ"א 38, אדם נכה, פטור ליניארי ועוד…
*במאמר זה ניגע בכמה סוגי פטורים ממס שבח נפוצים והמשמעות בשימוש בהם בעסקת נדל"ן, כמובן שמפעם לפעם נכנסים שינויים או עידכונים לחוק ולכן כדאי להיוועץ עם איש מקצוע או עו"ד שמתמחה במיסוי נדל"ן ובחוק מס שבח בפרט לגבי שינויים רלוונטיים.
פטור ממס שבח דירה יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק
על מי חל הפטור?
- מי שהינו בעלים של דירת מגורים יחידה והוא תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו.
- מי שלא מכר דירה בפטור זה, 18 חודשים לפני מועד המכירה.
- מוכר הדירה הינו בעל הזכות בדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים.
לעניין זה רצוי לציין כי מי שעתיד לרכוש דירה חלופית לדירה שהוא מתכוון מוכר,
יוכל להשתמש בפטור אם ימכור תוך 18 חודשים מיום שרכש את הדירה החלופית.
לגבי דירות מקבלן,
יוכל המוכר להנות מהפטור אם ימכור את הדירה הקודמת תוך 12 חודשים מיום שקיבל את החזקה בדירת הקבלן.
על מי אינו חל הפטור?
- מי שרכש ובבעלותו 2 דירות ומעלה.
- מי שמחזיק חלק מסויים בדירה שעולה על שליש, ואם מדובר בירושה, שעולה על מחצית, לא יוכל למכור את חלקו ולהנות מהפטור.
פטור ממס שבח בתכנית תמ"א 38 ולפי תכנית פינוי בינוי
פטור זה נועד לאפשר ביצוע עבודות של חיזוק בניינים או הריסה ובנייה מחדש של בניינים לפי תכנית תמ"א 38 או תכנית פינוי בינוי ומבלי שבעלי הזכויות יחוייבו במס שבח ורכישה עקב מכירת זכויות הבנייה לקבלן.
פטור מס שבח ליניארי
הפטור האמור הינו רלוונטי לאנשים שמחזיקים 2 דירות ומעלה ומאפשר להם החל משנת 2018 לעשות שימוש בפטור ללא הגבלה.
הפטור האמור יעיל במיוחד לבעלי דירות שמועד רכישתן הולך יותר אחורה משנת 2014.
לדוגמה,
משה רכש דירה בשנת 1974 במיליון ₪ ומכר אותה בשנת 2018 ב-3 מיליון ₪. שבח של 2 מיליון ₪.
אם ירצה משה לעשות שימוש בפטור הלינארי שעומד לזכותו ישלם משה בדוגמא זו סך של 50,000 ש"ח בלבד
משה גם רכש דירה נוספת בשנת 2002 במיליון ₪ ומכר אותה בשנת 2018 ב-3 מיליון ₪ .גם שבח של 2 מיליון ₪.
ואם ירצה משה לעשות שימוש בפטור הלינארי שעומד לזכותו בדוגמא זו ישלם סך של 125,000 ₪.
ההבדלים בין סכומי המס נובעים ישירות מהמועד בו נרכשה הדירה, ככל שמועד הרכישה יהיה יותר מוקדם (רחוק משנת 2014) כך יקטן סכום המס באופן יחסי, וככל שמועד הרכישה קרוב יותר לשנת 2014, כך יגדל באופן יחסי סכום המס בשיטה הליניארית.
מעוניינים לקרוא יותר על אופן חישוב המס בשיטה הליניארית – כנסו לכאן!
מתנות לקרובים – סעיף 62 לחוק מס שבח דירה במתנה
העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין, תהיה פטורה ממס שבח במידה וההעברה נעשתה מיחיד לקרובו. קרוב – בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה
למעשה העברה בין אחים איננה נכללת ישירות בתוך הסעיף, אולם היא מתאפשרת רק במידה והזכות שאח אחד מעביר לשני, נתקבלה מההורים או מהסבים ללא תמורה או בירושה.
לדוגמא לחיים יש 3 דירות, אחת מהן הוא מעביר ללא תמורה ליאיר, הבן הגדול שלו.
ודירה שניה הוא מוכר בתשלום לנועם, הבן השני שלו.
בשלב מסויים רצו יאיר ונועם להחליף את הדירות ביניהם. האם יוכלו לעשות זאת בפטור מתנות לקרובים?
בהתאם לחוק, מאחר ומדובר בהעברה בין אחים, הדירה הנעברת צריכה להתקבל ללא תמורה, מהורה או הורה הורה, לכן העברת הדירה של יאיר לנועם תהיה פטורה ממס שבח, ואילו העברת הדירה של נועם ליאיר תחוייב במס שבח לאור כך שאבא חיים מכר את הדירה לנועם, ולא העביר לו אותה ללא תמורה כמו במקרה של יאיר.
תקופת צינון
במידה ומי שקיבל דירה במתנה מעוניין למכור אותה להנות מפטור מלא ממס שבח לדירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(2) (ככל ודירתה המתנה הינה דירתו היחידה), הוא יצטרך להמתין תקופת צינון בהתאם לתנאי פטור מס שבח דירה יחידה בטרם ימכור את הדירה:
במידה והוא מתגורר בדירת המתנה – ימתין 3 שנים ממועד בו החל לגור בדירה דרך קבע.
במידה ואינו מתגור בדירה –ימתין 4 שנים מיום שנעשה הבעלים של הדירה.
פטור ממס שבח דירה יחידה בירושה
כדי שנוכל להנות מפטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה, על מוכר הדירה לעמוד בכמה קריטריונים:
- ראשית המוכר צרך להיות בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
- צריך לבחון אם לפני פטירתו של המוריש, דירתה הירושה היתה דירתו היחידה.
- כמו כן נעשית בדיקה אחרונה, הבוחנת את סטאטוס של המוריש וככל שהיה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, האם היה פטור ממס בשל המכירה. – רלוונטי במידה והמוריש קיבל את הדירה במתנה וורם עברה תקופת הצינון, או במידה וטרם עברה תקופה של 18 חודשים מיום שנעשה הבעלים של הדירה.
ראוי לזכור כי פטור ממס במכירת דירת ירושה ינתן למי שיש לו למעלה מ-50% מהזכויות בדירה.
חלוקת נכסי עזבון בין יורשים,
לא יראה כמכירה ועל כן לא תחוב במס, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף, שאינו נכס הנמנה עם נכסי העיזבון יראו את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר
דוגמא: אורי וירון קיבלו בירושה דירה בשווי 1 מיליון ₪ וחצי מיליון ₪ בכסף.
כיצד ניתן לחלק את נכסי העזבון בין האחים מבלים לשלם מס?
אפשרות א : ירון יקבל את הכסף + 25% מהדירה, ואורי יקבל 75% מהזכויות בדירה. – בדוגמא זו מאחר והחלוקהנשארה בתוך המשפחה – אין "אירוע מס".
אפשרות ב : אורי יקבל את הדירה, וירון יקבל את הכסף – גם במקרה זה אין לא יחול מס , על אף שלא בוצעה חלוקה שווה.
אפשרות שלישית: ירון יקבל את הדירה, ואורי יקבל את הכסף. ירון ישלם לאורי ₪ 250,000 , מהונו עצמי כדמי איזון – במקרה זה יחול אירוע מס, מאחר ובמסגרת החלוקה נכנס כסף מחוץ לעזבון והאורי שקיבל את הכסף רואים אותו כמי שמכר חלק יחסי בדירה בשיעור של 25%.
פטור מס שבח תושב חוץ
הרבה משקיעים רוכשים דירות בישראל ישנם גם כאלה בעלי תעודת זהות ישראלית עם זאת מרכז חייהם אינו בארץ.
החוק מגדיר תושב חוץ כיחיד אשר שוהה מחוץ למדינת ישראל למעלה מ-183 יום בשנת מס ובשנה שלאחריה או שמרכז חייו איננו כבר בישראל.
פטור דירה יחידה לתושב חוץ
גם תושב חוץ יכול להנות מפטור של דירה יחידה אשר יובילו לחסכון במס, עם זאת עליו להוכיח לרשות המסים כי לא קיימת לו במדינת התושבות בה הוא מתגורר דירה נוספת, וכי הדירה שהוא מוכר בישראל הינה דירתו היחידה.
פטור ליניארי לתושב חוץ
ככל ולא יעלה בידי תושב חוץ לעשות שימוש בפטור מס שבח דירה יחידה, תמיד הוא יכול לעשות שימוש בפטור הליניארי, כפי שהסברנו עליו לעיל, ולהנות מהטבה יחסית זאת, נכון למועד כתיבת שורות אלו לא ידוע על מניעה הקיימת לתושב חוץ לעשות שימוש בפטור האמור.
אולי יעניין אותך גם…
