מוכרים או קונים דירה: כך נבחר עורך דין מקרקעין שיגן על הנכס היקר שלנו מכל כיוון אפשרי!
בחירת עורך דין מקרקעין מומלץ היא אתגר לא פשוט בכלל.
לקראת המעבר למקום חדש אנחנו מוצפים בהמון חששות מפני הלא נודע, איך המשפחה תסתדר, איך יהיו השכנים וכו'.
קצת מצער להוסיף עוד דאגה לארסנל שממילא מתלווה לשינוי כל כך גדול בחיים שלנו ולכן חשוב לבחור נכון גם את האדם שאמון ללוות את העסקה.
בעולם המשפט, נדל"ן היא הנישה הבולטת ביותר שבה מוגשות תביעות רשלנות כנגד עורכי-דין, או במילים אחרות, לעורכי דין בתחום הנדל"ן יש הרבה מאוד לקוחות מתוסכלים.
זה כמעט מפחיד לראות את הנתונים לגבי תביעות כנגד עורכי דין בעסקאות נדל"ן,
אבל כמו בכל מקצוע יש אמינים ויש תאבי בצע, יש מקצוענים יותר ויש פחות.
כשאנחנו ניגשים לבחור עורך דין מקרעין מומלץ שנבחר מישהו שחי ונושם דיני מקרקעין ונדלן ביום יום שלו.
בהמשך המאמר, נגלה איזה סימנים מקדימים יעזרו לנו לאתר עו"ד כזה, ואיך להימנע משכר לימוד כואב ויקר שכל אותם תובעים היו שמחים לדעת לפני שנקלעו למצב הזה.
מה עדיף, עורך דין נדל"ן קשוח או גמיש ?
תפקידו של עורך הדין בעסקת נדל"ן היא לייצג את האינטרסים של הלקוח שלו בהסכם, ולכן עליו לדעת לנסח הסכם שמצד אחד יטיל כמה שפחות אחריות על הלקוח שלו ומצד שני לקחת בחשבון כי דרושים שניים לטנגו, ולכן מחובתו לדעת לתמרן בין הטיפות, כדי לשמור על העסקה עבור הלקוח.
לא מעט עסקאות בשוק הנדל"ן מתפוצצות עקב קשיחות יתר שמפגין עו"ד של צד כזה או אחר, שנובעת מחוסר ידע והבנה של העסקה ודווקא פועלת כנגד הלקוח שלו ועלולה לגרום לו לאבד עסקה טובה.
יצירתיות וניסיון משפטי בתחום הנדל"ן, יכולים בהחלט לעזור ללקוח לסגור עסקאות, מבלי שעורך הדין "יתעקש" על סעיף כזה או אחר, שאינו מהותי להסכם או לצרכיו של הלקוח ובכך יגרום לפיצוץ העסקה.
בעיות אגו אצל עורך דין מקרקעין
כדי שעורך הדין יוכל לייצג אותנו בצורה היעילה ביותר,
מחובתו להכיר את הצרכים שלנו וכך יותר קל לפתור התעקשויות של אגו.
ניתן להכין מראש רשימת ויתורים למשא ומתן שמצד אחד מתפרשים לצד השני שבאנו לקראתו אבל מצד שני בעצם לא משפיעים לגבינו יותר מידי.
גם ברמת לוחות הזמנים, עורך דין מקרקעין מומלץ ומקצועי יפגין יכולות אקרובטיות. לקוח שמוכר דירה וקונה אחרת במקביל, צריך עורך דין שידע כיצד לשלב בין שני ההסכמים כך שהלקוח לא ימצא בהפרה בקיום התחייבויותיו של ההסכם האחר.
מיסוי מקרקעין והיטלים
שיקולי מסים (מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה) שישולמו במסגרת עסקת נדל"ן הינם פקטור רציני שיש לקחת בחשבון. עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין מכיר היטב את רזי חוקי המיסוי הנלווים לעסקת נדל"ן ויכול לתת לנו הערכה מדויקת לגבי פטורים או הקלות, וכך נוכל לדעת בוודאות עם כמה אנחנו הולכים להישאר בתום המכירה.
המלצה שלי ללקוחות היא לקבל הערכה מוקדמת של תשלומי המסים שיחולו, ככל שאכן חלים, בטרם מחליטים לבצע כל עסקה (רכישה או מכירה), ולא להתעורר מאוחר מידי במסגרת המשא ומתן החוזי שכן אנחנו עלולים להיות חשופים לתביעה בדבר ניהול משא ומתן שלא בתום לב.
מתי מסתיים תפקידו של עורך דין נדל"ן
טעות לחשוב כי תפקידו של עורך הדין מסתיים לאחר חתימת ההסכם!
עו"ד מקרקעין נדרש לבחון אם אכן הצדדים מקיימים את חובותיהם הכספיים בהתאם לתנאים המוכתבים בהסכם או שמא נוצרו תקלות בדרך.
כמו כן, ככל והלקוח צריך משכנתא הוא נדרש לפעול ולסייע לו מול הבנק ככל והבנק מעוניין לקבל מסמכים הנוגעים לעסקה או לחתום על התחייבויות לפי דרישת הבנק.
לעתים קיימת מניעה מאחד הצדדים לבצע את חיוביו ולכן, מאוד קריטי שעורך הדין יישאר בתמונה עם היד על הדופק בכדי לסייע למצוא מענה להסרת המניעה. (כגון: עיקול על הזכויות, אי המצאת אישורי מסים ועוד…)
שירות מומלץ במשרד עורכי דין מקרקעין
ככל שמדובר ברוכש, תפקידו של עו"ד בדרך כלל מסתיים רק לאחר שהנכס נרשם על שם הקונה, וככל שמדובר במוכר, רק לאחר שהמוכר המציא את כל האישורים להם הוא נדרש לצורך העברת הנכס על שם הקונה בהתאם להסכם ולאחר שהמוכר קיבל את מלוא התמורה בעבור הנכס.
לקוחות שמתפתים למחיר או לשיקולים אחרים, אינם ערים לעובדה כי הם עלולים למצוא עצמם מתמודדים לבד בטיפול בבעיות הקשורות במילוי התחייבויותיהם על פי ההסכם, וכל זאת מבלי שיקבלו סיוע מקצועי נוסף,
לאחר חתימת העסקה.
לכן, אחד מהשיקולים הקריטיים שיקנה לנו שקט נפשי לאורך זמן הוא לבדוק איך המשרד מתייחס ללקוחותיו אחרי חתימת ההסכם במידה ואכן צצות בעיות.
עוד כמה נקודות חשובות
גובה שכר טרחה מומלץ עבור עו"ד מקרקעין
עסקה נדל"ן ממוצעת נעה כיום, בהערכה גסה, סביב ה-1.6 מיליון ₪.
לקוחות שאינם מבינים את תפקידו המהותי של עורך הדין בעסקה, וכמה ערך יש למקצועיות בנושא הזה, מתפתים לשכר טרחה נמוך ולמעשה לוקחים סיכונים מיותרים בעסקה היקרה ביותר שלהם.
כמו שאמרנו קודם, התחום המוביל בו מוגשות תביעות רשלנות של לקוחות כנגד עורכי דינם… הוא תחום הנדל"ן.
לקוחות שמגלים מאוחר מדי כי עורך דינם התרשל, ישלמו את "שכר הלימוד" בכספם ובזמנם.
רובנו כבר למדנו את זה על בשרנו ש… זול עולה ביוקר!
איך אומרים, אתה לא מספיק עשיר כדי לקנות בזול.
אבל מצד שני, גם מחיר יקר אינו ערבות שנקבל את ההסכם הטוב ביותר.
בסופו של יום, מה שקובע זה רמת המקצועיות של אותו עורך דין וההתאמה לצרכים ולסוג העסקה ולא בהכרח גובה שכר הטרחה.
מחיר הוא בדרך כלל נגזרת של ערך.
אם נניח שראינו בסוכנות רכב מסוים במחיר X ובסוכנות ליד ראינו את אותו הרכב בדיוק רק עם שלל תוספות באותו מחיר, מאיזו סוכנות נקנה?
ונניח שאנחנו לא ממש צריכים את התוספות, היינו מצפים שהמחיר בסוכנות הראשונה יהיה נמוך יותר, נכון? בדוגמה הזו, קל לנו להרגיש את הערך המוסף כי הוא מוחשי ומובן.
אבל כמו שכאן בדוגמה ניתן לראות בקלות איך ערך משפיע על מחיר אז קל וחומר בהסכם מכר לדירה שזו עסקה הרבה יותר גדולה ולכל מילה בהסכם יש משמעות.
לכן, שכר הטרחה תלוי מאוד בסוג העסקה ונגזרת ישירה של כמות העבודה הנדרשת לעורך הדין כדי לבצע את העסקה על הצד הטוב ביותר.
לרוב שכר הטרחה ינוע סביב 0.5% ממחיר העסקה ותלוי מאוד בסוג העסקה שנעשית והצדדים לה.
אם קיבלנו הצעה שנמוכה משמעותית מהמחיר המקובל בשוק, זה צריך להדליק אצלנו נורה אדומה וכדאי לשקול היטב אם המחיר שווה את הסיכון.
חשיבות מיקום עורך הדין
בעסקת נדל"ן, מיקום משרדו של עורך הדין מהווה פקטור שולי בשיקולים שלנו.
לרוב, סך הפגישות בעסקה מסוג זה מסתכמות בין 1-3 פגישות סה"כ, לכן המלצה על עורך דין מקרקעין מקצועי או האינטואיציה שלנו מרמת המקצועיות של אותו עורך דין צריכה להוות את השיקול המרכזי בבחירת האדם שאחראי להגן על הנכס הכי יקר שלנו.
מחיר או קרבה אלו שיקולי נוחות. אבל ביננו, נוח זה לא בהכרח טוב.
מה יותר נוח, להיות שקמיסט או מג"ד?
אגב, אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בתל אביב אז…
משרד גדול או משרד בוטיק
בניגוד למה שמקובל לחשוב, גם כאן הגודל ממש לא קובע.
לקוחות שפונים למשרדים גדולים, לרוב אינם מודעים שמי שמטפל להם בתיק בפועל,
זה לא עורך הדין שנושא את שם המשרד, אלא סטאז'ר או במקרה הטוב עורך דין מתחיל. כך שאולי הם משלמים שכר טרחה גבוה עבור השם, אולם השירות שהם מקבלים בפועל לא בהכרח משקף.
כמו שנלך למסעדה שנושאת שם של שף מוכר ואהוב,
אבל בפועל הוא לא זה שמכין לנו בעצמו את המנה.
במשרדי בוטיק, העבודה מתבצעת ישירות מול עורך דין מקרקעין בעל ניסיון רחב בתחום, והוא זה שמטפל לנו בעסקה.
מה גם שבפירמות הגדולות הסמכות שיש לנציג להתגמש איתך בתנאי התשלום היא מאוד מוגבלת ומצומצמת לעומת התנהלות מול בעל העסק ישירות.
לסיכום,
בתחום המשפטים אפשר למצוא דמיון לתחום הרפואה…
הרי היינו מסרבים בכל תוקף שרופא עיניים יבצע לנו ניתוח ברגל, נכון?
אז נכון שכאן לא מדובר בבריאות שלנו, אבל לרובנו מדובר בעסקה הכי גדולה ויקרה שנעשה בחיינו, ובעיות שיכולות לצוץ בדרך עלולות לגרור הוצאות כלכליות אדירות על חשבון המשפחה, ולחצים מיותרים.
אפילו בתחום המקרקעין עצמו, עסקאות הנדל"ן הן מגוונות מאוד ונדרשת היכרות משפטית מעמיקה לגבי השוני והניואנסים הקטנים.
לדוגמה:
עסקה בדירת יד 2, עסקה בדירה מקבלן, עסקה רכישה בתמ"א 38, העברה בין אחים, העברת דירה במתנה, העברת דירה בירושה, קרקעות, מסחרי ועוד ועוד.
בכל עסקה, עו"ד מקרקעין נדרש לבדוק את מצב המשפטי של הנכס כלומר את מצב הזכויות בנכס בדרך כלל בטאבו, במנהל או אצל חברה משכנת.
בבחירתכם עורך דין מקרקעין מומלץ לוודא שאכן יש לו ניסיון בסוג העסקה שאותה אתם מתכוונים לבצע.
טעות שכיחה: בעסקה לדירה יד שניה קיימים מקרים קלאסיים של ניגוד עניינים כאשר אותו עורך דין מייצג את שני הצדדים. קל וחומר, בעסקה של רכישת דירה מקבלן כאשר חלק מהקונים מסתמכים על עורכי הדין של הקבלן.
הסכם מכר שנוסח על ידי הקבלן נועד בוודאות להגן אך ורק על אינטרסים של הקבלן.
ולכן, מומלץ שבעסקת נדלן עורך דין מקרקעין ייצג אך ורק צד אחד בעסקה, למעט מקרים של עסקה בתוך המשפחה.
צריכים סיוע משפטי בנוגע לעסקת נדל"ן?
אנו מעניקים אחריות להחזר כספי על כל השירותים שלנו.
נשמח לצרף גם אתכם למעגל הלקוחות המרוצים שלנו.
המסגר 42, תל אביב | 079-5740020 | masuarilaw@gmail.com
